Alquiler Turístico e IVA: Guía Completa para no cometer errores con Hacienda

Si eres propietario de una vivienda y has decidido destinarla al alquiler turístico, es muy probable que te asalte una duda fundamental: ¿Cuándo debo repercutir el IVA por dicho alquiler?. La respuesta no es única, ya que la tributación correcta por este tipo de arrendamientos depende estrictamente del criterio de Hacienda y de la modalidad de explotación que elijas.

En este artículo, desglosamos todos los escenarios posibles para que sepas exactamente qué tipo de IVA aplicar y cuáles son tus obligaciones fiscales.

El factor clave: ¿Quién realiza la contratación?

Antes de analizar porcentajes de IVA, lo primero que debes identificar es quién es el sujeto que contrata con el inquilino final. La tributación variará drásticamente si gestionas tú el alquiler o si lo haces a través de un tercero.

Existen dos escenarios principales:

1. Contratación directa: Tú gestionas el alquiler con los inquilinos finales.
2. Gestión vía inmobiliaria: Alquilas la vivienda a una empresa para que esta la subarriende.

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Escenario 1: Tú contratas directamente el alquiler turístico

Si eres tú quien formaliza el alquiler (ya sea de forma directa o mediante plataformas intermediarias a las que pagas una comisión), el IVA dependerá de los servicios adicionales que ofrezcas.

Si además de ceder el inmueble, prestas servicios que pueden calificarse como «de hostelería», la operación estará sujeta y no exenta de IVA. En este caso, el tipo impositivo a repercutir es el 10%.

¿Qué se considera servicio de hostelería?:

• Recepción y atención permanente al cliente.
• Servicios de restaurante.
• Limpieza periódica del inmueble y lavado de ropa de cama y baño con frecuencia regular.
• Servicios de lavandería, custodia de maletas o prensa.

Obligación adicional: Deberás darte de alta en el epígrafe 685 de Hacienda («Alojamientos turísticos extrahoteleros»).

B. Alquiler Sin Servicios Hoteleros (Exento de IVA)

Si te limitas a alquilar la vivienda sin ofrecer extras propios de un hotel, el alquiler estará exento. Esto significa que no tendrás que repercutir IVA a tus inquilinos ni darte de alta en Hacienda por esta actividad específica.

No se consideran servicios de hostelería (y por tanto mantienen la exención):

• Limpieza y cambio de ropa realizados exclusivamente al inicio y al final de cada estancia.
• Limpieza de zonas comunes del edificio, como el portal o los ascensores.
• Servicios de mantenimiento para reparaciones de fontanería, electricidad o electrodomésticos.

Escenario 2: Alquiler a través de una inmobiliaria (IVA al 21%)

Este es un caso común donde el propietario alquila la vivienda a una empresa inmobiliaria para que sea esta quien la explote. Aquí hablamos de un subarrendamiento.

Dado que la empresa arrendataria destina el inmueble a un uso distinto al de vivienda permanente, las reglas cambian:

1. Tipo de IVA: El alquiler está sujeto y no exento, pero al no ser un alquiler hotelero directo por tu parte, deberás repercutir un IVA del 21% a la empresa inmobiliaria e ingresarlo en Hacienda.
2. Alta censal: Es obligatorio darte de alta en el epígrafe 861 («Alquiler de viviendas»).

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La gran ventaja: La deducción del IVA soportado

Aunque repercutir IVA pueda parecer una carga administrativa, conlleva una ventaja financiera estratégica: la deducción de gastos.

Tanto si aplicas el 10% (servicios hoteleros) como si aplicas el 21% (subarrendamiento), podrás deducirte el IVA que soportes en tu actividad:

• Gastos por reparaciones y mantenimientos.
• Consumos cuyos costes asumas como propietario.
• Incluso el IVA de la propia compra de la vivienda (si la operación llevó IVA).
• Gastos de comunidad: Podrás deducir el IVA de los gastos de la comunidad de propietarios en proporción a tu cuota de participación, siempre que dispongas de copia de las facturas.

📌 Sigue aprendiendo:

Si este artículo sobre el IVA en alquileres turísticos te ha sido útil, no puedes dejar de leer nuestra guía sobre la formalización de alquileres ante notario. Aprende cómo combinar una fiscalidad eficiente con la máxima protección jurídica para tu vivienda.

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