Cuando vendes tu casa sueles pasar por un proceso estresante, pero si además venías aplicándote la deducción por adquisición tu vivienda habitual, podrías estar perdiendo dinero sin saberlo. Una reciente resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha corregido el criterio que Hacienda venía aplicando hasta ahora, abriendo una puerta legal para que los contribuyentes maximicen su ahorro fiscal en el año de la venta.
El fin del perjuicio para el contribuyente: El nuevo criterio del TEAC
Hasta la fecha, Hacienda mantenía una postura que perjudicaba a quienes vendían su casa y, con el dinero obtenido, cancelaban el préstamo hipotecario en el mismo acto. El argumento de la administración era que la cancelación ocurría después de la venta, por lo que esas cantidades no se consideraban parte de la base de deducción.
Sin embargo, el TEAC, en su resolución del 20 de octubre de 2025, ha establecido que esta postura es incorrecta. Ahora, las cuantías destinadas a cancelar la hipoteca en el momento de la transmisión también son computables dentro de la base de deducción, permitiendo aprovechar mucho mejor los beneficios fiscales del ejercicio.
¿Cómo funciona la deducción por vivienda en 2026?
Es importante recordar que esta deducción fue suprimida con carácter general el 1 de enero de 2013. No obstante, sigue siendo plenamente vigente para aquellos contribuyentes que adquirieron su vivienda habitual antes de esa fecha y han seguido aplicándola.
Los puntos clave de esta deducción son:
- Porcentaje de deducción: Es del 15% sobre las cantidades destinadas al pago de la vivienda.
- Base máxima anual: El límite es de 9.040 euros por ejercicio.
- Ahorro máximo: El contribuyente puede deducirse hasta un total de 1.356 euros anuales.
- Conceptos incluibles: Además de las cuotas del préstamo, se pueden incluir seguros de vida y daños vinculados obligatoriamente por el banco, así como gastos por instrumentos de cobertura de tipo de interés.
Ejemplo práctico: La diferencia entre el viejo y el nuevo criterio
Imaginemos a una persona que en el primer semestre del año pagó 4.000 euros de hipoteca. Decide vender su casa y, en ese mismo acto, paga los 7.000 euros restantes para cancelar su préstamo hipotecario.
- Criterio antiguo (Hacienda): Solo podrías declarar como base los 4.000 euros pagados antes de la venta, deduciéndote 600 euros (el 15%).
- Criterio nuevo (TEAC): Se suman los 4.000 euros de las cuotas y los 7.000 euros de la cancelación. Aunque la suma da 11.000 euros, puedes aplicar la base máxima de 9.040 euros y deducirte los 1.356 euros completos.
Apunte importante: Para beneficiarse de esto, es imprescindible haber residido en la vivienda de forma habitual hasta el día de la venta o hasta pocos días antes de la misma.
Rectificación de ejercicios anteriores: Recupera tu dinero
Lo mejor de este cambio de criterio es que tiene efectos retroactivos para los ejercicios no prescritos. Si vendiste tu vivienda habitual y cancelaste la hipoteca aplicando el criterio restrictivo de Hacienda, puedes solicitar una rectificación de tu IRPF.
Actualmente, es posible reclamar la devolución de la cuota satisfecha en exceso, más los intereses de demora, para los ejercicios correspondientes a 2021 en adelante.
Por último, aunque el cambio de criterio del TEAC sobre la cancelación de la hipoteca es una excelente noticia para quienes venden su casa, ¿qué ocurre si tu situación es más compleja debido a una situación de divorcio?
En esos casos, surgen dudas críticas: ¿Se puede seguir deduciendo la hipoteca si ya no vives allí? ¿Cómo afecta la atribución del uso de la vivienda a los hijos en tu declaración de la Renta?
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¡Consúltenos si tiene alguna duda!, escriba a info@i-clap.es o llame al 966226263.
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